注文住宅の頭金相場や適正額は?頭金なし購入のデメリットも解説!

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こんにちは、もりっち(@moricch_i)です(^∀^ )

注文住宅の購入を考えた時に気になるのが…

  • 頭金はいくら・何割くらい用意すべき?
  • 頭金なしでも住宅ローン審査は通るの?
  • 手元にどれくらい残しておけばよいの?

こういったことではないでしょうか。

そもそも頭金とは「住宅本体価格のうち(住宅ローンではなく)現金で支払う部分」のことですが、現在ではありがたいことに頭金なしの住宅購入・ローン借入(=フルローン)も可能に(^∀^ )

ただしこれは、「現金不要」という意味ではありません。

また、頭金なしの注文住宅購入の場合、多くのデメリットがあることもまた事実。

ってなわけで今回は!

注文住宅購入にあたっての頭金相場や適正額の考え方、そして頭金なしでの住宅購入・住宅ローン借入のデメリットなどを詳しくご紹介していきます。

それでは!

今日もはりきって行きましょー(^∀^ )

注文住宅の頭金の平均は土地つきで651万円・土地なしで450万円

一般的には、住宅購入の際の頭金は「総額の20%あると良い」と言われています。

たとえば総額が4,000万円の場合、「頭金を800万円用意する」ということですね。

しかし、これはあくまでも一般論。

2017年度フラット35利用者調査によると、実際の注文住宅購入者が用意した頭金の平均は

  • 土地つき(家&土地購入):651万円(総額の16.1%
  • 土地なし(家のみ購入):450万円(総額の13.4%

という結果になっていました。

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ただ、頭金の金額は地域によってかなりの差があることもまた事実。

てなわけで!

土地つき・土地なしそれぞれの頭金を、購入エリア別に確認してみましょう٩( ‘ω’ )و

土地つき購入の頭金のエリア別相場

まずは土地つき(家&土地)購入の場合。

頭金・ローン借入額・住宅購入額をそれぞれ地域別に見ていくと、以下のような結果になっていました。

頭金 借入額 購入額
全国平均 651万円 3,448万円 4,039万円
首都圏 770万円 4,009万円 4,718万円
近畿圏 699万円 3,536万円 4,149万円
東海圏 677万円 3,478万円 4,071万円
その他地域 579万円 3,150万円 3,677万円

(参考:2017年度 フラット35利用者調査

もりっち
首都圏の頭金は全国平均を100万円も上回っているじゃないのっ!

ちなみに!

別の統計である平成30年度「住宅市場動向調査報告書」によると、注文住宅を初めて購入する場合、土地つきだと頭金は平均960万円・購入予算は平均3,901万円という結果に。

頭金の割合は24.6%ということですね。

こちらの統計は、フラット35だけでなく全ての住宅ローン借入者を対象としているため、このような違いが出ています。

もりっち
それにしてもこんなに金額が違うなんて!
フラット35の借入者の方が、購入予算は高いのに頭金が少ないってことね!

土地なし購入の頭金のエリア別相場

続きましては、土地なし(家のみ)購入の場合。

頭金 借入額 購入額
全国平均 450万円 2,633万円 3,359万円
首都圏 500万円 2,782万円 3,633万円
近畿圏 455万円 2,637万円 3,420万円
東海圏 457万円 2,696万円 3,441万円
その他地域 424万円 2,547万円 3,197万円

(参考:2017年度 フラット35利用者調査

こちらもやはり、全項目で首都圏がトップという結果に。

購入額に対する頭金の割合につきましては、さほど地域差はない(13.3〜13.7%)ようです。

注文住宅の頭金の決め方は?無理ない住宅ローン返済額と必要予算から考える

お次は、頭金の決め方について。

前項では頭金の平均額・割合をご紹介しましたが、「平均に従えば良い」というわけではありません。

頭金を決める場合には、以下の手順を踏むことをオススメします。

  1. 年間の住宅ローン返済額を決める
  2. 無理なく返済できる住宅ローン借入額を求める
  3. 注文住宅の予算を決める⇔頭金を決める

順番に見ていきましょう٩( ‘ω’ )و

1.年間の住宅ローン返済額が年収の20〜25%に抑まるようにする

まずは、住宅ローンの年間返済額を考えるところからスタート!

ローンを借りる時には、「いくらまでなら借りられるか?」ではなく「いくらまでなら余裕をもって返済していけるか?」で考えることが大切です。

そして、余裕をもった返済を行える指標が…

返済負担率を年収の20〜25%に抑えること٩( ‘ω’ )و

check!

返済負担率とは:年収に対する返済金額の割合のこと。一般的には20〜25%以内であれば「余裕をもった返済が可能」と言われています。
また、金融機関では返済負担率の上限(およそ30〜40%)を決めて融資を決定しています。

たとえば年収600万円の人が返済負担率を20〜25%に抑えると、年間返済額は120〜150万円(月々10〜12.5万円)になるわけです。

2.適正な住宅ローン借入額を求める

年間返済額を決定したら、返済期間や金利を考慮したうえで適正な住宅ローンの借入額を決めていきましょう。

ここでは、以下の条件でシミュレーションしてみます。

  • 年収:400万円・600万円・800万円
  • 返済負担率:20%
  • 返済期間:35年
  • 金利:1.0%・1.5%
適正なローン借入額
金利1.0% 金利1.5%
年収400万円 1,181万円 1,089万円
年収600万円 2,656万円 2,449万円
年収800万円 3,554万円 3,276万円

(参考:フラット35「年収から借入可能額を計算」

もりっち
年収やその時の金利によって、適正借入額は違ってくるのね!

なお、年収に応じた注文住宅の適正予算・ローン返済額については、以下の記事で詳しくお伝えしています(^∀^ )

www.moricchi.com

3.注文住宅の予算を決める⇔頭金を決める

そしていよいよ、あなたに合った注文住宅の予算・頭金を決めていきますよっ(^∀^ )

決めるにあたっては「2パターン」考えられますので、それぞれ見ていきましょう!

頭金ありきで注文住宅の予算を考える場合

もしあなたが「頭金は◯◯円でいきたい!!」と、頭金ありきで注文住宅の予算を検討している場合、注文住宅の適正予算は以下の式で求めることができます。

  • 適正予算=適正なローン借入額+用意できる頭金

たとえば「年収600万円・金利1.0%」で頭金を500万円用意できたとします。

先ほどの表を参考に、適正借入額をあてはめてみると…

適正なローン借入額
金利1.0% 金利1.5%
年収400万円 1,181万円 1,089万円
年収600万円 2,656万円 2,449万円
年収800万円 3,554万円 3,276万円
  • 2,656万円+500万円=3,156万円

ってな感じに、この場合の注文住宅の適正予算は3,156万円程度だと分かります。

すでに注文住宅の予算が決まっている場合

2つ目のパターンは、頭金を決める前に「注文住宅の予算が決まっている」場合。

すでにハウスメーカー・工務店との打ち合わせでざっくりとした見積もりがでている場合などですね。

仮に、年収600万円・金利1.0%で提示された見積もりが「3,500万円」だったとすると…

  • 予算3,500万円=適正借入額2,656万円+頭金

ですから、頭金は844万円必要だと計算できるわけです。

この時…

もりっち
頭金、300万円くらいしか用意できないよぉ…(つД`)

という状況であれば、家の予算自体を544万円(844万円ー300万円)程度下げておくべきということになります。

1度決めた見積もり・予算を減らすのは苦渋の決断ではありますが、注文住宅購入にあたっては「無理ない返済をしていける予算に抑える」ことが最重要。

このため、【適正な借入額+頭金】が見積もり・予算に足りなかった場合には、今一度プランを見直し、削れるところは削っていくことをオススメします。

もりっち
そんなこと言われても、どこを見直せば良いのよ…

というあなたはぜひ!

もりっちプレゼンツ! 「最強のコストダウン術15選」を参考にしてみてくださいねっ(^∀^ )

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また、注文住宅の予算・相場については以下の記事で詳しく解説しています(^∀^ )

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頭金入れすぎ注意!手元に半年〜1年分の生活費は残すべし!

ここで注意しておきたいのは、

もりっち
予算4,000万円で考えているけど、背伸びしてローンを組むのは良くないのよね。
じゃあ、ありったけの手持金を頭金に投入しちゃおっかな!

と考えるのは危険だということ!

頭金の金額を考える場合には、最低でも手元に半年〜1年分の生活費を残しておくことが大原則なんです!

なんせ、頭金を支払ったあとに万が一…

  • 事故などで働けなくなってしまった
  • 急な出費が必要になってしまった

など、イレギュラーな事態が起きた時にも対応できるように備えておかないと、あら大変(゚Д゚;)!

もりっち
頭金入れすぎて、残金なしっ!

なんてことにもなりかねません。

「子どもの教育費」などある程度の予測がつく出費についても計算に入れておく必要があることを念頭におき、これらを支払えるだけの”余力”を残しておきましょう。

頭金なしでも注文住宅は買える?答えはYesだが現金は必要!

ではここからは、「頭金なし」の注文住宅購入・住宅ローン借入について詳しく見ていきましょう!

もりっち
そもそも、頭金がそれなりにないと注文住宅は買えないの…?

と不安に思っているあなた。そんなことはありません。

頭金がなくても、注文住宅はゲットできます٩( ‘ω’ )و

3,000万円の物件の場合、3,000万円丸々ローンを組んで(=フルローン)返済していくやり方もOKなんです。

実際のところ、本来であれば住宅購入価格とは別に発生する「諸費用」は現金で用意する必要があります。

check!

諸費用とは:住宅ローンの融資を受ける際に発生する手数料や税金のこと。融資事務手数料・火災保険料・登記費用・収入印紙代など。 注文住宅では、基本的に総額の10〜12%程度です。

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しかし!

最近では、諸費用も住宅ローンに含めることができる金融機関も増えてきました。

このため、「諸費用も頭金も捻出が難しい…」という場合でも、住宅ローンを組むことは可能なのです。

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もりっち
当然、金融機関が「融資OK!」と判断してくれたらに限っての話よ!

このため、「頭金なしで注文住宅は買えるの?」という問いに対しては、「Yes٩( 'ω' )و!」という答えになります。

注文住宅購入では頭金以外に総額の10%を現金で用意すべし!

だがしかーし!

諸費用含め「頭金不要」とは言えども、残念ながら注文住宅は現金ゼロでは購入できません。

なんせ、注文住宅購入にあたっては、【手付金+地鎮祭費・上棟費など】を現金で支払う必要があるんですもの!

check!

手付金とは:業者との契約時、「今後買い主の都合で解約したら手付金は放棄します」「売り主の都合で解約したら手付金の倍額を買い主に支払います」ということを担保するためのもの。
一般的には総額の5〜10%必要です。

下図の赤字箇所は現金での支払いになります。

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3,000万円の建物を購入する場合、150〜300万円+αの現金が必須というわけです(゚ロ゚ノ)ノ

ちなみに土地も購入する場合には、土地に対する手付金(5〜10%)も別途必要ですぞ(つД`)

もりっち
建物・土地で計5,000万円だとしたら、250〜500万円の手付金が必要ってことね!

ただ!

実際に住友林業で契約したもりっちは、手付金は約3.8%の100万円で済みました。

同じく大手の積水ハウスも「基本的には総額の10%ですが、いくらでも融通がききますよ^^」なんて言っていましたし、最近6,000万円弱の建売を購入したもりっち姉も、手付金は100万円で済んだとのこと。

このため、手付金は最低100万円あればなんとかなるといった印象です。

もりっち
でも、小さい工務店なんかだと「手付金10%は絶対です!」なんて所もあるようだから、やっぱり総額の10%は用意しておくのが無難だと思うわ!

注文住宅は「諸費用や頭金なしでも買えるけれど、手付金なしには買えない」ということを念頭に入れておきましょう。

頭金なしの注文住宅4つのデメリット

ここからは、「頭金なし」での住宅購入・ローン借入について解説していきますよっ(^∀^ )

頭金なしでも注文住宅を購入できることは確かですが、実際のところ、デメリットが多いんですよね(´Д⊂ヽ

  1. 住宅ローンの総返済額や支払利息が高くなる
  2. 借入金利が高くなることがある
  3. 住宅ローンの審査に通りにくい
  4. 将来的に担保割れしやすい

この項では、これら4つのデメリットを順番に解説していきます٩( 'ω' )و

1.総返済額や支払利息が高くなる〜頭金なしvsありでシミュレーション比較!〜

頭金なしの借入の場合、住宅ローンの総返済額や支払利息(=損)が大きくなります。

試しに、以下の条件を設定し、頭金なし・ありそれぞれでの返済をシミュレーションしてみましょう。

  • 頭金:500万円・1,000万円
  • 金利:1.0%・1.5%
  • 返済期間:35年
  • 返済方法:元利均等返済(毎月の返済額が一定)

黒字は金利1.0%、青字は1.5%での値です。

頭金(借入金額)
なし(3,000万円) 500万円(2,500万円) 1,000万円(2,000万円)
毎月返済額 8.5万円
9.2万円
7.1万円
7.7万円
5.7万円
6.2万円
総返済額 3,557万円
3,858万円
2,964万円
3,215万円
2,372万円
2,572万円
支払利息 577万円
858万円
464万円
715万円
372万円
572万円
もりっち
頭金なしと頭金1,000万円とで、支払利息が200〜300万円も違うなんて!

金利が高いほど、借入額が大きいほど、頭金の有無による総返済額・支払利息の差は開いていっていますよね。

ってなわけで、頭金なし(少ない)だと住宅ローン借入による「損が大きい」と言えるのです(´Д⊂ヽ

2.借入金利が高くなることがある

2つ目のデメリットは、金利においての不利。

住宅ローンを貸してくれる金融機関の中には、「頭金の割合によって金利を変えている」ところがあります。

頭金が多ければ金利優遇・少なければ優遇なしということですね。

特にフラット35(全期間固定金利)の場合にはその差はかなり大きく、頭金が1割以上ある場合と1割未満(フルローン含む)の場合とでは金利が0.44%も異なるんです(゚ロ゚ノ)ノ!(2019年6月現在)

さらに!

フラット35の借入先で人気No.1のARUHIでは、頭金が多ければ多いほどより一層金利が優遇されるという設定に!!

参考までに、2019年6月現在のARUHIの頭金別金利をご紹介しておきますね。

商品名
(頭金の割合)
金利
ARUHIフラット35
(なし)
1.710%
ARUHIスーパーフラット9
(1割以上)※
1.220%
ARUHIスーパーフラット8
(2割以上)※
1.170%
ARUHIスーパーフラット7
(3割以上)※
1.120%

※返済負担率が一定金額以下の場合
(参考:ARUHI公式サイト

頭金なしと頭金3割以上とでは、金利が0.59%も異なるのは驚きですよね(゚ロ゚ノ)ノ

金利にこれだけ差があると総返済額も大きく違ってきますから、やはり、頭金は多いに越したことはないと言えるでしょう。

もりっち
もりっち調査では、金利に影響を及ぼす頭金の割合は「最大3割」で、それ以上あっても金利優遇は無かったわよ!

3.住宅ローンの審査に通りづらくなる

3つ目のデメリットは、頭金なしだと住宅ローン審査を通過するのが難しくなるということ。

「頭金ゼロ=住宅ローン審査に通らない」ということはありませんが、たとえば同じ3,000万円の物件を購入するにしても、頭金なしの場合には借入額が大きくなりますよね。

  • 頭金なし:借入額3,000万円
  • 頭金500万円:借入額2,500万円

住宅ローン審査は「返済負担率(年収に対する返済額の割合)」で見られますから、年収によっては「2,500万円なら借りられるけれど、3,000万円は借りられない」という場合もあるため注意が必要です。

なお、金融機関によって審査基準は異なり、さらに金利や諸費用も異なります。

もりっち
同じ金額を借りるのに、借入先によって審査に通ったり通らなかったりするなんて!
返済額が変わっちゃうのも恐ろしすぎる…!

住宅ローンで損をしないために、複数社に仮審査をしておく方が安心でしょう(人´ω`*)

4.将来的に注文住宅を売却できないリスクがある

最後のデメリットは、頭金なしで購入した場合「将来的に担保割れして住宅を売却できないリスクがある」ということ。

check!

担保割れとは:物件価格が住宅ローン残高を下回ること。

住宅は、10年後にはその価値が新築時の半額になると言われています。

頭金なしでの借入の場合、たとえば10年後に住宅を売却しようと思った際に、住宅ローン残高が売却価格を上回ってしまう可能性があるのです。

試しに、3,000万円の物件を購入するために金利1.0%・返済期間35年・元利均等返済で借入した場合で考えてみると…

項目 頭金なし 頭金1,000万円
借入額 3,000万円 2,500万円
10年間での返済額 1,020万円 684万円
10年後のローン残債 2,247万円 1,498万円
10年後の住宅価値 1,500万円

(参考:中央ろうきん「住宅ローンシミュレーション」

頭金を1,000万円投入した場合には、

10年後の住宅価値(1,500万円)>10年後のローン残債(1,498万円)

となるのに対し、頭金なしの場合は住宅価値がローン残債を747万円も下回るという悲しい結果に(´Д⊂ヽ

こうなると「家を売却した金額でローンを完済する」ことはできませんから、売ること自体難しくなってしまうリスクがあるのです。

もりっち
この先何があるかわからないし、色々なデメリットを考えると、やっぱり頭金はある程度投入できると良さそうね…。

頭金なしのメリットもある!お得な「住宅ローン控除」

ただ、実は…!

頭金なしの借入の場合に、頭金ありよりも「得する」制度があるんです。

それが…住宅ローン控除٩( ‘ω’ )و

check!

住宅ローン控除とは:住宅ローンを借りた後の10年間、年末のローン残高の1%が所得税から控除され確定申告で戻ってくる制度。
毎年最大40万円、10年間で400万円が上限となっています。※令和元年10月〜令和2年12月までの購入者は控除期間が最大13年となり、上限もあがります。

こちら、増税による消費の落ち込みを回避するために国が作ってくれた制度ですね。

とってもありがたい「住宅ローン控除」ですが、実際にどれだけの恩恵を受けられるのかと言いますと…

  • 頭金なしで3,000円借入・年末のローン残高2,900万円→2,900万円×1%=29万円
  • 頭金1,000万円で2,000万円借入・年末のローン残高1,030万円→1,030万円×1%=10.3万円

※正確な計算式は超細かいので、ここではざっくり算出しています。気になる方は国土交通省HPをチェックしてみてください!

なんと、「頭金なしで年末のローン残高を100万円減らした場合」と「頭金1,000万円で残高を70万円減らした場合」とでは、頭金なしパターンの方が1年で19万円も得するという結果に!

ローン残高は年々減るので控除額も下がっていくものの、10年間で考えるとなかなかの金額になりますよね。

てなわけで、住宅ローン控除においては「頭金なしの方が得をする」と言えるのです。

もりっち
10年間の控除の上限は400万円だから、借入額が大きすぎる場合には頭金なしでもありでも控除額は変わらない可能性はあるわよ!

頭金なし・繰り上げ返済パターンが1番お得?

ただし!

いくら「頭金なしの方が住宅ローン控除はお得」と言えども、ご紹介してきたように、頭金なしの場合の総返済額はかなりの値になるわけで。

そこで!

もりっちがファイナンシャルプランナー(FP)からオススメされた方法が、こちらっ٩( ‘ω’ )و!

  1. 頭金なしで借入(金利で損しない場合)
  2. 住宅ローン控除が適用になる10年目までは定額のみ返済
  3. 11年目以降繰り上げ返済でガンガン返済!

こうすれば控除の恩恵を目一杯受けつつ、総返済額を抑えることができるというわけ!

もりっち
もちろん、「頭金なしだと金利が上がる」「10年以内に売却する可能性がある」なんて場合は別よ!

住宅ローンの借入・返済はかなり奥深いものがありますので、徹底的にやりたい方はFPに相談するのも良いでしょう(^∀^ )

注文住宅は頭金なしで今すぐ買うべき?頭金を貯めてから買うべき?

それでは最後に!

もりっち
今のところ頭金がほとんどないから貯めた後で家を買いたいけど…その間に金利が上がっちゃったら逆に損しちゃわないかなぁ?

という方のために、

  • 頭金なし・ゼロでも今すぐ家を買うべきか
  • 数年かけて頭金を貯めてから買うべきか

この究極の問題に迫っていきます٩( ‘ω’ )و

ただ、先にお伝えしておくと…残念ながら正解はありません。

なんせ、今後の金利の推移次第だから(´Д⊂ヽ!

現在は空前の低金利時代ですから、今後「金利が下がる」ことは考えにくく、逆に「金利が上昇していく」可能性が大きいとされています。

これを踏まえ、3,000万円の住宅購入にあたり「5年間で頑張って頭金500万円を用意する」ケースで考えてみましょう。

ここでは、現在の金利1.0%・返済期間35年・元利均等返済という条件を設定し、5年後に

  • 金利変動なし(1.0%)
  • 金利が0.5%上昇(1.5%)
  • 金利が1.0%上昇(2.0%)

この3パターンで総返済額・支払利息を見ていきます。

今すぐ購入 5年後に購入
頭金 なし 500万円
借入額 3,000万円 2,500万円
金利 1.0% 1.0% 1.5% 2.0%
毎月返済額 8.5万円 7.1万円 7.7万円 8.3万円
総返済額 3,557万円 2,964万円 3,215万円 3,479万円
支払利息 557万円 464万円 715万円 979万円

(参考:フラット35「借入希望額から返済額を計算」

なんと、5年後に金利が0.5%上昇しただけで、頭金を500万円用意できたにも関わらず「支払利息は増える」という残酷な結果に(´Д⊂ヽ

もりっち
ちなみに0.3%の金利上昇だったとしても、頭金500万円では「5年後に借入した方が損」という結果になったわ!

実際にこれまでの金利の変動を見てみると、「急激な金利上昇だって十分にあり得るのでは?!」と思うようなデータになっていました。

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(参考:フラット35「民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)」

ただし、住宅金融支援機構の調査によると、資金計画のプロであるファイナンシャルプランナーで「今が買いどきだと思う」と回答した人は45.8%という結果に。

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(出典:住宅金融支援機構「2019年度における住宅市場動向について」(PDFで開きます)

煮えきらない感じではありますが、「頭金なしで今すぐ家を買うのと、数年かけて頭金を貯めてから買うの、どっちがお得?」という問いに対しては、「今後の金利推移次第なので”なんとも言えない”」という回答になってしまうのです。

まとめ

注文住宅を購入する時に気になる「頭金」。

適正額の考え方や、頭金なしで注文住宅を購入する際のデメリットについてご理解いただけましたでしょうか。

〜この記事のまとめ〜
・頭金の平均は土地つき651万円・土地なし450万円だが地域差が大きい
・注文住宅の予算や頭金は「無理ない住宅ローン返済額」ありきで考える
・「頭金なし=現金不要」ではない!総額の10%は現金の用意を
・注文住宅は頭金なしでも買えるけれど、デメリットが多い
・「買い時」については明確な答えはない

「住宅購入」は、人生最大の買い物です。

生涯に関わる資金計画に失敗しないよう、注文住宅の予算や頭金について、今一度じっくり考えてみてはいかがでしょうか。

この記事が、少しでもあなたの注文住宅計画の参考になりますように…(人´ω`*)

それでは今日はこのへんで。

またお会いしましょー(^∀^ )