2019年8月に、住友林業にて都内で3階建てを建てた我が家。
計6～7社じっくり比較検討した上で、依頼先決定したのですが…
思い返せば業者選定の際、「予算内で建てられるかな？」「なるべく安く建てたい！」という思いから、各社の坪単価をかなり気にしていました。
しかし。
家づくりを進めていく中で、坪単価は予算を考える上ではほぼ無意味だということが判明。。。
ただ、そうは言うもの、やはり気になる各社の坪単価。
てなわけでこの記事では、以下をご紹介していきます！
・住友林業の一般的な坪単価
・都内3階建ての我が家の坪単価
・坪単価はあてにならない理由
・他ハウスメーカーの坪単価比較
・実際の我が家の間取り
・高い住友林業でも予算内に抑えるコツ
最後には、私が537万円値引きできた秘訣もお伝えしますね(人´ω｀*)
- 住友林業の坪単価は80〜85万円
- 坪単価の計算方法
- 【事実】坪単価はあてにならない
- （参考）他大手ハウスメーカーの坪単価まとめ
- 坪単価の計算に含まれない費用も1,000万円＋αはみておくべき
- 住友林業の都内3階建ての間取り
- 住友林業で537万円の値引きに成功した理由
- 各社を比較検討してこそ最善の選択・大幅値引きが実現する
- まとめ
住友林業の坪単価は80〜85万円
住友林業との一番最初の打ち合わせ時に、営業マンから坪単価を教えてもらいまして。
その金額は、80～85万円とのことでした。
都内3階建ての我が家の坪単価は100万円超え
しかし、都内で18坪の土地に延床面積29.1坪の3階建てを建てた我が家はと言いますと…
坪単価、103万円…！涙
高く見積もって”坪85万円”として計算しても、建物本体価格は2,473万円のはずなのに、実際は2,998万円と、想定より500万円高くついてしまいました…(；Д； )
一体なぜこんなことになってしまったのか。。。
原因を追究すべく、坪単価についてあれこれ調べてみました。
坪単価の計算方法
そもそも坪単価は、かかる合計金額から割り出すものではなく、建物本体価格÷延床面積（坪）で表されることが多いです。
建物本体価格とは：本体工事（躯体・床・建具・屋内給排水・屋内電気設備など）と提案工事（床下収納追加・食洗器深型に変更・システムキーに変更など）の合計
延床面積とは：建物の各階の床面積の合計
建物本体価格は値引きしてもらえますので、それ込みで我が家の坪単価を計算してみると…
（値引き後の）建物本体価格2,998万円÷延床面積29.1坪＝坪単価103万円となるわけですね。
【事実】坪単価はあてにならない
先ほどお伝えしたように、
坪単価＝建物本体価格÷延べ床面積（坪）
こちらの式で計算されるのが一般的ですが、実際のところ、ハウスメーカーによって坪単価の計算方法は異なります。
例えばこんな風に…
- A社：建物本体価格÷（延べ床面積＋玄関ポーチの床面積）
- B社：（建物本体価格＋外構費）÷延べ床面積
- C社：（建物本体価格＋外構費）÷（延べ床面積＋玄関ポーチの床面積）
安さを売りにしたいメーカーは、A社のように分母となる延床面積に、本来含まれないはずの玄関ポーチの面積まで加えた面積で割っているんです。
このため一見すると、坪単価は安く見えてしまいますよね。
一方のB社は、坪単価が高いと感じてしまいがちですが、実は外構費も含まれていますので、かかる合計金額は思いのほか安く済みます。
さらに、合計の坪数が同じでも、建物の形によって坪単価は大きく変わってくるのです。
「各社がどの形の家を想定して坪単価を算出しているか」は異なるため、謳われている坪単価は「業者任せ」というのが実態なのです…。
我が家は坪単価が高くなる条件がそろっていた
なお、我が家の坪単価が100万円を越してしまった原因ですが、土地柄も関係しています。
まず、都内かつ狭小地ですと、地方よりも坪単価はグッと高くなります。
- 都内は住宅が密集していることから、「火災に強い住宅」にするために、特殊な窓などを採用する必要がある
- 道が狭く大型トラックが入らないぶん、木材などの搬入費が高くつく
こういった理由からです。
さらに、2階建てよりも3階建て、床面積が狭ければ狭いほど坪単価は高くなってしまいます。
- 階段が1つ増える
- 建築面積が減っても、人件費やキッチン・風呂などの設備費は安くならない
上記によるものです。
（参考）他大手ハウスメーカーの坪単価まとめ
このように、「坪単価はあてにならない」とは言えども、各社のグレードをなんとなくでも把握する程度であれば、役に立つかと思います。
私が実際に各社から話を聞いたり注文住宅相談窓口での説明を受けたりして知った各社の坪単価を、以下の表にまとめてみました。
あくまでも参考値としてお考えいただけたらと。
| 一般的な坪単価 | 業者 |
| ～100万 | スウェーデンハウス |
| ～90万 | ヘーベルハウス |
| ～85万 | 三井ホーム・住友林業・積水ハウス |
| ～80万 | ダイワハウス・パナソニックホームズ・ミサワホーム |
| ～75万 | セキスイハイム・トヨタホーム・サンヨーホームズ |
| 〜70万 | 一条工務店・住友不動産・ヤマダホームズ |
| 〜60万 | 桧家住宅・タマホーム |
ご覧のとおり、住友林業は坪～85万円の欄に記載していますが、実際には坪103万円かかってしまったわけで…。
このため、同じグレードの三井ホームや積水ハウスも、同様のスペックでプランを組んでもらった場合には坪100万円＋αは覚悟しておいた方が良いでしょう。
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坪単価の計算に含まれない費用も1,000万円＋αはみておくべき
ちなみに上物は、坪単価の計算で使う「建物本体価格」の他にもさまざまな費用が発生します。
もりっちの場合、今回の家づくり全体でかかった費用が4,283万円でしたので…
なんと、建物本体価格2,998万円に加え、1,285万円もかかってしまったことになります…(´Д⊂ヽ
建物本体価格以外にかかってくる費用、つまり坪単価の計算に含まれない部分の費用は具体的には以下のとおり。
| 内容 | 実際の費用 | |
| 付帯工事費 | 解体費・地盤改良費・冷暖房工事費・外構費・仮設工事費・インテリア工事費など | 911万円 |
| 諸費用 | 設計料・工事管理費・確認申請料・構造計算料・住宅ローン融資事務手数料・火災保険料・登記費用・家具家電購入費など | 374万円 |
| 合計 | － | 1,285万円 |
この金額は、一般的にはちょっと高くついてしまった方とのこと…
3階建ては建物本体価格以外の費用も高い
なお、我が家が「建物本体価格以外の部分が高くついてしまった」原因として、”3階建てだから”ということがあげられます。
3階建ての場合には、平屋や2階建てではかからないこともある
- 構造計算費
- 地盤改良費
こういったものが必要になってくるからですね。
構造計算とは：建物が、建物自身の重さや雪・風・地震などの負荷に対してどのように変形し、それに耐えられるかを判定するために行われる。建物の安全性を確認することが目的。
地盤改良とは：建物を地盤上に作っていくにあたり、安定性を保つため地盤に人工的な改良（杭を打つなど）を加えて一定以上の強度にすること。地盤が緩いほど地盤改良費は高くなる。
構造計算は2階建ての建物では義務付けられていませんが、3階建ての場合は必須なんだそう。
2階建てよりも3階建ての方が重心が高くアンバランスで地震により倒壊しやすいですから、考えてみれば当然ですね。
同様の理由で、3階建ての場合には地盤改良費も高くついてしまいます。
我が家は構造計算費16.2万円・地盤改良費140.4万円かかりました。
2階建てであればこれら（計156.6万円）はかからない、または安く済みますので、合計金額は下がりますよ！
住友林業の都内3階建ての間取り
ではここで、坪100万円を超えてしまった（涙）我が家の、実際の間取りをご紹介いたします！
現在は2LDKですが、将来的に3階を2部屋にわかる予定なので、実質3LDKの間取りです。
- 主寝室：約5.2畳
- LDK：約17.7畳
- 子供部屋：5.9畳✕2
- トイレ2箇所
という感じです。
オプションでつけた主なものは以下になります。
- レンジフード変更（トクラス）：12万5千円←アイランドキッチンゆえ必須
- システムキーに変更：12万円
- 床下収納追加：11万円
- 食洗器を深型に変更：10万円←浅型は後悔ポイント上位に必ずランクインしている
- PC用挽板カウンター設置：4万3千円
- 飾り棚（写真など飾る用）設置：3万2千円
- 室内干しポールを2か所設置：2万円
そんなに贅沢はしていないと思うのですが…。涙
ただ、計算してみると、これらのオプションなしだったとしても、坪100万円にはなってしまいました。
住友林業で537万円の値引きに成功した理由
最終的には坪100万円超という結構な価格になってしまったのですが…。
我が家のスペックですと、どのメーカーでも一般的な坪単価よりは高くなってしまいますので、致し方ない部分はあり。
さすがにローコストメーカーや工務店よりはお高いことは間違いありませんが、それでも、住友林業に537万円以上も値引きしてもらうことができたんです！
一般的に「10%値引きしてもらえればラッキー」のようですが、12.13%の値引きに成功(ﾟ∀ﾟ*)！！
値引率は営業マンや時期によっても異なるようですが、もりっちが大幅値引きに成功した理由は 「複数社と比較検討したから」ということが大きかったと感じています。
各社を比較検討してこそ最善の選択・大幅値引きが実現する
もりっちは業者選定に計3か月みっちり時間をかけてきました。
そして感じたことは、「比較なくして正しい選択も大幅値引きもなし」ということです。
「どのような家を建てたいか」で選ぶべき業者は異なる
まず「どの業者が最も良いか？」を考えた時、答えはないと思っています。
正確に言うと「人それぞれ答えは異なる」ですね。
依頼する業者を選定する場合、家に何を求めるかを考えることから始めるべきだともりっちは思っており。
例えば、
「1円でも安く！20年住めれば良いし何もこだわらないからとにかく安いメーカーで建てたい！」
という希望ももちろんアリだと思いますし、
「耐震性が絶対に保障されていて住み心地が良く死ぬまで生活できる家を建てたい！」
と考える人もいますよね。
前者であれば、それこそ坪単価30〜40万円程度のローコストメーカーが最善の選択でしょう。
一方で後者の場合（もりっちはこちら）、ちょっとお高いですが大手ハウスメーカー（※大手＝安心ではありませんが）にお願いするのがベストな選択であることも多いかと思います。
つまり、「どの程度のグレードの家を建てたいか」によって、選択すべき業者は全然違ってくるわけです。
比較検討するのに超便利な「一括資料請求サービス」
ここで問題になるのが、「それぞれのハウスメーカーはどんな特徴があるの？」ということですよね。
言うまでもなく、各社を正しく理解していないことには正しい選択はできません。
もりっちは家づくり全くの初心者でしたので、恐ろしいことに住友林業がハウスメーカーであることさえも知らないくらい無知でした(°Д°;)
そんな状態で、各ハウスメーカーの特徴なんて知る由もなく…
ここで！
私を救ってくれたのが、無料の資料一括請求サービスだったんです。
予定地・希望階数・希望の間取り・総予算などを入力するだけで、各社の資料がすぐに自宅に届きました。
資料を見ることで、そのハウスメーカーや工務店が建てる家の雰囲気や強みが分かり、「自分はどのような家が建てたいのか？」という意思が明確になってきたんですよね。
競合他社の存在が数百万円の値引きにつながる
もりっちは資料一括請求サービスを利用することで、三井ホームやポラスのポウハウスに出会うことができました。
そして、最終的には住友林業とポウハウスとの一騎打ちになったわけですが、ポウハウスの方が800万円近くも安かったのです…。
もりっちは、木の質感が良く開放的な間取りがとれる住友林業が大本命ではありましたが、さすがに800万円も違うのではポウハウスにお願いしようと決断しかけていたんですよね。
住友林業の営業マンから聞いたのですが、現に住友林業は他社に「モノは負けないけれど値段で負ける」ということが少なからずあるそうで。
しかし！
もりっち夫婦がポウハウスと悩んでいることを知っていた住友林業の営業マン。
めちゃめちゃ頑張ってくれました。
その結果なんと…
537万円も値引きしてくれることに( ；∀；)！
複数社と比較検討していなければここまでの値引きはまず間違いなく見込めませんでしたので、資料一括請求サービスを利用して本当に良かったと思っています。
資料請求すると見積もり・間取りも無料でゲットできる
さらに！
超ありがたいことに、こちらのサービスではメーカーによって無料で見積もり・間取りまでもらうことも可能。
自宅に居ながら、なんの労力もなく見積もりや間取りがゲットできてしまったのには驚きましたね。
ちなみに、予算を入力することで予算内に収まらないメーカーは自動的に除外されますので、「話を聞いたけれど予算的に無理だった」なんていう無駄な時間のロスもカットできることも魅力的でしょう。
まとめ
予算を考える上で誰もが気になる「坪単価」。
しかし、実際に家づくりを進めていると、一般的に言われている坪単価は全然あてにならないことが判明しました。
このため、
- 予算内で建てられるのか
- 自分に最も合うハウスメーカーはどこなのか
これらを考えるのであれば、実際に各メーカーに話を聞いたり、まずは手軽にできる資料請求を利用してみたりすることをオススメします。
あなたがどうか納得のいく業者選定をし、素敵な家づくりをされることを祈っています。
それでは今日はこのへんで。
またお会いしましょー(＾∀＾ )
