住友林業は坪単価100万円弱?!他ハウスメーカーとも比較してみた

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こんにちは、もりっち(@moricch_i)です(^∀^ )

現在東京都北区で18坪の3階建てを建設中でありまして。

地元の工務店から大手ハウスメーカーまで計6~7社をじっくり比較検討した結果、住友林業にお願いすることに決定!

思い返せば業者選定の際、最初に気になったのは各社の坪単価でした。

  • 予算内で建てられるのか
  • なるべく安く建てたい

このような想いからですね。

しかーし。

家づくりを進めていく中で、坪単価は予算を考える上ではほぼ無意味だということが判明。。。

ただ、そうは言うもの、やはり気になる各社の坪単価。

てなわけで!

この記事では、住友林業・他ハウスメーカーの坪単価をご紹介しつつ、もりっちが住友林業で537万円もの値引きに成功した秘訣についてもお話ししていきます。

それでは!

今日もはりきって行きましょー( ^∀^)

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住友林業の都内3階建ての坪単価は100万円弱

東京都北区で現在建設中の、18坪3階建てのもりっち邸。

住友林業との一番最初の打ち合わせ時に言われた坪単価は、80~85万円とのことでした。

高く見積もって坪85万円だとしても、建物本体価格は2,472万円のはずが、実際の見積もりを見てみるとなんと2,775万円と、300万円以上も予想額をオーバーしてしまっているではありませんかΣ(°д°lll)

計算してみると…

坪単価:95万円!!

チーーーーーン( ´゚ェ゚)

一体なぜこんなことになってしまったのか。。。

原因を追究すべく、坪単価についてあれこれ調べてみました。

坪単価の計算方法

そもそも坪単価は、かかる合計金額から割り出すものではなく、建物本体価格÷延床面積(坪)で表されることが多いです。

check!

建物本体価格とは:本体工事(躯体・床・建具・屋内給排水・屋内電気設備など)と提案工事(床下収納追加・食洗器深型に変更・システムキーに変更など)の合計
延床面積とは:建物の各階の床面積の合計

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延床面積とは

建物本体価格は値引きしてもらえますので、それ込みでもりっち邸の坪単価を計算してみると…

建物本体価格(約3,064万円-値引き額289万円)÷延床面積29.09坪=坪単価95万円となるわけですね。

【事実】坪単価は各社で計算方法が違うからあてにならない

先ほどお伝えしたように、

坪単価=建物本体価格÷延床面積(坪)

こちらの式で計算されるのが一般的ですが、実際のところ、ハウスメーカーによって坪単価の計算方法は異なります。

例えばこんな風に…

  • A社:建物本体価格÷(延床面積+玄関ポーチの床面積)
  • B社:(建物本体価格+外構費)÷延床面積
  • C社:(建物本体価格+外構費)÷(延床面積+玄関ポーチの床面積)

安さを売りにしたいメーカーは、A社のように分母となる延床面積に、本来含まれないはずの玄関ポーチの面積まで加えた面積で割っているんです。

このため一見すると、坪単価は安く見えてしまいますよね。

逆に、B社は坪単価が高いと感じてしまいがちですが、実は外構費も含まれていますので、かかる合計金額は思いのほか安く済みます。

つまり!

実際のプランは同じでも、計算方法によって坪単価に差が出てしまうという罠があるのです。

坪単価の計算方法は明確に定められているわけではありませんので、このように「業者任せ」になってしまっているわけですね。

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(参考)他大手ハウスメーカーの坪単価まとめ

しかし。

「坪単価はあてにならない」とは言えども、各社の価格を相対的に比較するためにはそこそこ意味があります。

「そのハウスメーカーのグレードを知る」という意味合いですね。

てなわけで!

もりっちが実際に各ハウスメーカーから話を聞いたりSUUMOでの説明を受けたりして知った各社の坪単価を、以下の表にまとめてみました。

あくまでも参考値としてお考えいただけたらと。

一般的な坪単価 業者
~100万 スウェーデンハウス
~90万 ヘーベルハウス
~85万 三井ホーム・住友林業・積水ハウス
~80万 ダイワハウス・パナソニックホームズ・ミサワホーム
~75万 セキスイハイム・トヨタホーム・サンヨーホームズ
〜70万 一条工務店・住友不動産・ヤマダホームズ
〜60万 桧家住宅・タマホーム

ご覧のとおり、住友林業は坪~85万円の欄に記載していますが、実際には坪95万円かかってしまったわけで…。

このため、同じグレードの三井ホームや積水ハウスも、同様のスペックでプランを組んでもらった場合には坪100万円弱は覚悟しておいた方が良いということになります。

都内・3階建て・狭小地は坪単価があがってしまう3拍子

実は「坪単価」は、その家の条件によって結構変わってくるものなんです。

たとえば都内ですと、地方よりも坪単価はグッと高くなります。

さらに、2階建てよりも3階建て、床面積が狭ければ狭いほど坪単価は高くなっちゃうんです(つД`)

  • 階段が1つ増える
  • 建築面積が減っても、職人さん・大工さんの人件費は安くならない
  • 道幅が狭く資材の運搬に手間がかかる

こういった理由からですね。

都内・狭小地18坪・3階建てというもりっち邸は、坪単価が高くなる3拍子を全て満たしてしまった結果、坪95万円という高値を叩き出してしまったわけなのです(つД`)

もりっち邸は提案工事を欲張りすぎたわけではない

ここで一応お伝えしておきたいのは、もりっちは提案工事(オプション)を欲張りすぎたわけではないということ。

ご説明してきたとおり、建物本体価格=本体工事費+提案工事費ですから、提案工事を欲張りすぎると当然に坪単価は高くなってしまいます。

坪80~85万円と提示されておきながらも、坪95万円もかかってしまったもりっち邸…。

「超豪華でオシャレな家にしたい!これもこれもこれもオプションで!」

こんな風に何から何までつけた結果として坪単価が爆上がりしてしまったのであれば「あなたはそうならないように気をつけて下さいね」で済むのですが、残念ながら…

もりっち、全然贅沢してない(´Д⊂ヽ

おそらく、必要最小限+αくらいのオプションに留まっていると思います。

こんな感じですね。

  • レンジフード変更(トクラス):12万5千円←アイランドキッチンゆえ必須
  • システムキーに変更:12万円
  • 床下収納追加:11万円
  • 食洗器を深型に変更:10万円←浅型は後悔ポイント上位に必ずランクインしている
  • PC用挽板カウンター設置:4万3千円
  • 飾り棚(写真など飾る用)設置:3万2千円
  • 室内干しポールを2か所設置:2万円

他にも細々したものはありますが、提案工事の合計は80万円程度でした。

ちなみに、34万円するウッドデッキは諦ることに…(つД`)

オーバースペック感があるのはシステムキーくらいなものかと思います。

ただ、もりっち邸は3階建てで2階がLDKですので「万が一鍵を閉め忘れた場合に人が1階に入ってきたら怖いな…」と思ったんですよね。

将来的に子どもがいる生活を考えた場合にも、鍵を閉めずに外に遊びに行くなんてことがありそうですから、2階でワンタッチで施錠できるのはかなり魅力的だなと思い採用することにしました。

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提案工事なしでも坪単価は92.6万円

ちなみに…

例え提案工事が全くなかったとしても、計算してみると坪単価は92.6万円でした。

仮に坪数がもう少し広い場合であっても、都内の3階建てで坪85万円以下に抑えるのは不可能に近いと思います。。。

結論:住友林業の都内3階建ては、坪80~85万円には収まらない

坪単価の計算に含まれない費用も800万円以上はみておくべき

ちなみに上物は、坪単価の計算で使う「建物本体価格」の他にもさまざまな費用が発生します。

もりっちの場合、建物本体価格3,064万円に加え、940万円もかかってしまいました…(´Д⊂ヽ

上物にかかる、建物本体価格以外の費用、つまり坪単価の計算に含まれない部分の費用は以下のとおり。

  内容 実際の費用
付帯工事 解体費・地盤改良費・冷暖房工事費・外構費・仮設工事費など 739万円
設計料・諸手数料 設計料・工事管理費・確認申請料・構造計算料など 104万円
インテリア工事 照明・カーテン・壁紙など 97万円
合計 940万円

建物本体価格以外の部分は一般的には800万円程度とのことでしたので、もりっち邸(940万円)は結構高くついてしまった感じですね(つД`)

「もりっち、破産寸前( ・ᴗ・ )」

3階建ては建物本体価格以外の費用も高い

3階建ての場合、残念ながら建物本体価格以外も高くついてしまいます。

  • 構造計算費が必要
  • 地盤改良が必要

こういった理由からですね。

check!

構造計算とは:建物が、建物自身の重さや雪・風・地震などの負荷に対してどのように変形し、それに耐えられるかを判定するために行われる。建物の安全性を確認することが目的。
地盤改良とは:建物を地盤上に作っていくにあたり、安定性を保つため地盤に人工的な改良(杭を打つなど)を加えて一定以上の強度にすること。地盤が緩いほど地盤改良費は高くなる。

構造計算は2階建ての建物では義務付けられていませんが、3階建ての場合は必須なんだそう。

2階建てよりも3階建ての方が重心が高くアンバランスで地震により倒壊しやすいですから、考えてみれば当然ですね。

同様の理由で、3階建ての場合には地盤改良費も高くついてしまいます。

もりっち邸は、構造計算費15万円・地盤改良費130万円でした。

2階建てであればこれら(計145万円)はかからない、または安く済みますので、合計金額は下がりますよ(*´ω`)

住友林業で537万円の値引きに成功!キーは「比較」だった

2018年11月に住友林業と契約を結ぶこととなったもりっち。

最終的には坪95万円という結構な価格になってしまったのですが、都内・狭小地・3階建てというスペックではどのメーカーでも一般的な坪単価よりは高くなってしまいますので、致し方ない部分はあり…。

さすがにローコストメーカーや工務店よりはお高いことは間違いありませんが、それでももりっち、結果的に住友林業に537万円以上も値引きしてもらうことができたんです!

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最終的な見積書に記載された値引き額

一般的に「10%値引きしてもらえればラッキー」のようですが、もりっちは12.13%の値引きに成功(゚∀゚*)!!

値引率は営業マンや時期によっても異なるようですが、もりっちが大幅値引きに成功した理由は 「複数社と比較検討したから」ということが大きかったと感じています。

各社を比較検討してこそ最善の選択・大幅値引きが実現する

もりっちは業者選定に計3か月みっちり時間をかけてきました。

そして感じたことは、「比較なくして正しい選択も大幅値引きもなし」ということです。

「どのような家を建てたいか」で選ぶべき業者は異なる

まず「どの業者が最も良いか?」を考えた時、答えはないと思っています。

正確に言うと「人それぞれ答えは異なる」ですね。

依頼する業者を選定する場合、家に何を求めるかを考えることから始めるべきだともりっちは思っており。

例えば、

「1円でも安く!20年住めれば良いし何もこだわらないからとにかく安いメーカーで建てたい!」

という希望ももちろんアリだと思いますし、

「耐震性が絶対に保障されていて住み心地が良く死ぬまで生活できる家を建てたい!」

と考える人もいますよね。

前者であれば、それこそ坪単価30〜40万円程度のローコストメーカーが最善の選択でしょう。

一方で後者の場合(もりっちはこちら)、ちょっとお高いですが大手ハウスメーカー(※大手=安心ではありませんが)にお願いするのがベストな選択であることも多いかと思います。

つまり、「どの程度のグレードの家を建てたいか」によって、選択すべき業者は全然違ってくるわけです。

比較検討するのに超便利な「一括資料請求サービス」

ここで問題になるのが、「それぞれのハウスメーカーはどんな特徴があるの?」ということですよね。

言うまでもなく、各社を正しく理解していないことには正しい選択はできません。

もりっちは家づくり全くの初心者でしたので、恐ろしいことに住友林業がハウスメーカーであることさえも知らないくらい無知でした(°Д°;)

そんな状態で、各ハウスメーカーの特徴なんて知る由もなく…

ここで!

もりっちを救ってくれたのが、無料の資料一括請求サービスだったんです。

予定地・希望階数・希望の間取り・総予算などを入力するだけで、各社の資料がすぐに自宅に届きました。

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無料で届いた資料たち

資料を見ることで、そのハウスメーカーや工務店が建てる家の雰囲気や強みが分かり、「自分はどのような家が建てたいのか?」という意思が明確になってきたんですよね。

競合他社の存在が数百万円の値引きにつながる

もりっちは資料一括請求サービスを利用することで、三井ホームやポラスのポウハウスに出会うことができました。

そして、最終的には住友林業とポウハウスとの一騎打ちになったわけですが、ポウハウスの方が800万円近くも安かったのです…。

もりっちは、木の質感が良く開放的な間取りがとれる住友林業が大本命ではありましたが、さすがに800万円も違うのではポウハウスにお願いしようと決断しかけていたんですよね。

住友林業の営業マンから聞いたのですが、現に住友林業は他社に「モノは負けないけれど値段で負ける」ということが少なからずあるそうで。

しかし!

もりっち夫婦がポウハウスと悩んでいることを知っていた住友林業の営業マン。

めちゃめちゃ頑張ってくれました。

その結果なんと…

537万円も値引きしてくれることに( ;∀;)!

複数社と比較検討していなければここまでの値引きはまず間違いなく見込めませんでしたので、資料一括請求サービスを利用して本当に良かったと思っています。

資料請求すると見積もり・間取りも無料でゲットできる

さらに!

超ありがたいことに、こちらのサービスではメーカーによって無料で見積もり・間取りまでもらうことも可能。

自宅に居ながら、なんの労力もなく見積もりや間取りがゲットできてしまったのには驚きましたね。

ちなみに、予算を入力することで予算内に収まらないメーカーは自動的に除外されますので、「話を聞いたけれど予算的に無理だった」なんていう無駄な時間のロスもカットできることも魅力的でしょう。

まとめ

予算を考える上で誰もが気になる「坪単価」。

しかし、実際に家づくりを進めていると、一般的に言われている坪単価は全然あてにならないことが判明しました。

このため、

  • 予算内で建てられるのか
  • 自分に最も合うハウスメーカーはどこなのか

これらを考えるのであれば、実際に各メーカーに話を聞いたり、まずは手軽にできる資料一括請求サービスを利用してみたりすることをオススメします。

人生最大の買い物で、絶対に後悔はしたくありませんよね。

  • 安いけれど震度7の地震が数回来たら倒壊するリスクがある家
  • ちょっと高いけれど震度7が何回来ても耐え抜ける家

あなたはどちらに住みたいでしょうか?

仮に「一生住み続けられる家」を求めているのだとすれば、なるべく安く安くとばかり考えて価格だけで決めてしまうのはあまりに危険です(つД`)

実際に業者選びに超超悩んだもりっちの結論としては、大切なのは「自分が信頼できる業者にいかに値引きしてもらうか」ということです。

あなたがどうか納得のいく業者選定をし、素敵な家づくりをされることを祈っています。

それでは今日はこのへんで。

またお会いしましょー(^∀^ )