私は2019年8月、祖母の家を建て替えて、夢のマイホームでの生活が始まりました。
ただ、建て替える前は「いくらかかるの？」「頭金はどれくらい必要？」「期間はどれくらい？」など、分からないことばかりだったんですよね…。
ということでこの記事では、建て替えを検討しているあなたが具体的な費用や期間をイメージできるように、全国的な相場とともに、私の実体験を交えながらご紹介していきます。
建て替えをなるべく安く抑えるコツについてもお伝えしていきますね。
- 建て替え費用の平均は3,555万円
- 用意した自己資金は平均1,725万円
- 家を建て替えるスケジュール
- 建て替えにかかる具体的な費用
- 建て替え費用を極力安く済ませる3つの方法
- 建て替えとリフォーム、どちらが良いの？
- 予算内で素敵な建て替え計画を！
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建て替え費用の平均は3,555万円
令和2年の国土交通省の調査によると、建て替え費用の平均は3,555万円という結果になっていました。
建て替えの場合は土地の費用は発生しないため、建物代＝3,555万円平均ということを示しています。
我が家の建て替え費用は総額4,283万円
なお、20坪の2階建てから約30坪の3階建てに建て替えた我が家の建て替え費用は、総額4,283万円となりました。
ざっくりとですが、以下の内訳となっています。
| 項目 | 項目詳細 | 金額 |
|---|---|---|
| 躯体・外部内部仕上げ工事費、屋内給排水や電気設備の工事費など | 2,998万円 | |
| 解体工事費、地盤改良費、屋外給排水や冷暖房・ガスの工事費、外構工事費など | 911万円 | |
| 設計料、引越し費用、登記費用、火災保険料、家具・家電購入費など | 374万円 | |
| ー | 4,283万円 |
具体的に「どの項目にどれくらいの費用がかかったか？」の詳細は、後術していきますね。
用意した自己資金は平均1,725万円
令和2年の国土交通省の調査では、建て替えした方が用意した自己資金の平均は1,725万円という結果となっています。
これは、かかった費用総額の48.5%の割合です。
なお、（建て替えでない）新築の場合の自己資金の平均は745万円ですので、建て替えをする方のほうが自己資金を1千万円近く多く用意していることになります。
これは、
- 新築の注文住宅：平均40.9歳
- 建て替えの場合：平均57.7歳
この年齢の違いによるものかなと思います。
建て替えしている世代で最も多いのが「60代」であり、
- 自己資金が十分にある
- ローンを組みづらい
という事実があるからかと思います。
我が家の建て替え自己資金は361万円
ただ、29歳で祖母の家を建て替えて新築した私の自己資金は、361万円でした。
実は、頭金は0でローンを組んだのですが…
- 住友林業との契約時の手付金：100万円
- 住宅ローンの融資事務手数料：約86万円
- 家具：約85万円
- その他（引っ越し代・家電など）：90万円
など、現金で支払う必要のあるものもあったためです。
ただ、基本的には、建て替えにかける予算の10％ほどは現金で用意しておくのが安心かと思います。
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家を建て替えるスケジュール
実際の建て替えスケジュールは、依頼先決定後、引き渡しまで半年〜1年程度かかるのが一般的です。
具体的流れは、以下のとおりでした。
| 時期 | 完成までの期間 | 内容 |
|---|---|---|
| 9月 | 11ヶ月前 | 依頼先検討 |
| 11月 | 9ヶ月前 | 依頼先と契約 |
| 1月 | 7ヶ月前 | 間取り決定・解体 |
| 2月 | 6ヶ月前 | 地鎮祭・着工（工事開始） |
| 8月 | ー | 引き渡し |
なお、住友林業は、ハウスメーカーの中では着工〜引き渡しまで、比較的時間がかかる会社です。
大手ハウスメーカーの中でも、ミサワホーム・セキスイハイム・トヨタホームなどは、着工〜引き渡しまで2〜3ヶ月程度と、非常に工期が短い特徴があります。
また、一般的に工務店は、ハウスメーカーよりも工期が長くかかることは覚えておきましょう。
建て替えにかかる具体的な費用
それではここから、建て替えにかかる一般的な費用と、実際に我が家でかかった費用をご紹介していきますね。
建築工事費
まず、建築工事費は、一般的には坪30万〜100万円程度です。
例えば、延床面積30坪に建てる場合、
- 坪単価30万円：900万円
- 坪単価60万円：1,800万円
- 坪単価100万円：3,000万円
ということになります。
我が家の場合、建築工事費は2,998万円でした。
坪単価で言いますと、なんと103万円もかかってしまった計算になります…。
ここまで高くついてしまった理由は、以下の記事に詳しく書いています。
解体費用
新築ではなく建て替えの場合のみ発生する費用として、解体費があげられます。
こちらは、解体する家の種類によって異なってきます。
| 種類 | 1坪あたりの費用 | 30坪の場合 |
|---|---|---|
| 木造 | 4〜5万円 | 120〜150万円 |
| 軽量鉄骨造 | 6〜7万円 | 180〜210万円 |
| 鉄筋コンクリート（RC）造 | 7〜8万円 | 210〜240万円 |
上記のように、解体費用は木造が最も安く済む傾向にあります。
また、解体費用は解体業者によって大きく差が出るもの。
このため、必ず複数社を比較して、極力費用を抑えるようにしましょう。
なお、私の場合は計5社程度比較し最安値の業者に依頼したのですが、約20坪の木造の解体で150万円ほどかかりました。
それでも、他複数社からは「200万円以上かかる」と言われていたため、比較しておいて本当に良かったなと思っています。
地盤調査・地盤改良費
地盤にかかわる費用も発生します。
- 地盤調査費
- 地盤改良費（かからない場合もある）
まず、必ず発生する地盤（敷地）調査費。
こちらは、10〜30万円程度です。
地盤（敷地）調査とは：「自分たちが家を建てる土地は、どのような土地なのか」を把握するための、専門業者による細かい調査のこと。敷地の形や大きさ・地盤の強度・隣地の建物の状況・道路との高低差・ガス管や水道管の状況などを調べる。
（出典：住友林業公式サイト）
調査の結果「地盤が弱い・強化する必要あり」となった場合には、地盤改良が必要になってきます。
地盤改良とは：地盤が弱い土地に対し、土を固めたり、コンクリートや鋼の柱を何本も地面に打ち込んだりすることで、頑丈な土地に改良すること。
こちらは、数十万円〜数百万円かかることもあり、私の場合は地盤改良費として120万円程かかりました。
引越し・仮住まい費用
引越し費用や仮住まい費用も、多くの方が発生する費用です。
引越し費用は家族形態や距離によって大きく異なりますが、数万円〜20万円程度は見ておきましょう。
ここでも必ず、複数社に相見積もりをとるようにしてください。
そうすることで、驚くほど金額が下がります。
最低でも3社以上に相見積もりをとって、引越し費用で損しないように気をつけましょう。
また、「現在住んでいる家を建て替える」といった場合には、仮住まいにかかる費用も必要です。
解体〜引き渡しまでの6ヶ月前後×家賃がかかりますので、数十万円は見ておくと良いでしょう。
火災保険費用
こちらは建て替えに限った話ではありませんが、火災保険にかかる費用も発生します。
火災保険の契約期間は、1年から最大10年。（※2022年中には最長期間が短縮され、最長5年になる見通しです）
保険料の相場としましては、年2万円〜4万円（10年だと20〜40万円）程度です。
保証内容や建物の構造・面積などにより費用は異なってきます。
我が家の場合、10年で約28万円のプランに加入しました！
火災保険も取扱い会社が多く、それぞれ設定金額が異なりますので、必ず内容と費用を比較検討してから決めましょう。
一括見積りはネットで簡単にとれますので、ぜひ利用して損のないようにしてくださいね。
建て替え費用を極力安く済ませる3つの方法
ここまで、建て替えにかかる様々な費用をご紹介してきました。
ここからは、建て替えコストを極限まで安くする方法を3つ、お伝えしていきます。
1.工務店や中小会社、ローコストハウスメーカーを選ぶ
まず、依頼先は工務店・中小会社（ビルダー）・ローコストハウスメーカーを選ぶようにしましょう。
同じ土地に同じ広さの家を建てるにしても、依頼先によって、かかる費用は大きく異なるのです。
ここで必ずやっておくべきなのは、複数社に見積もり・プランを提示してもらうこと。
比較検討することで相場も把握でき、値引き交渉も有利に進められるからです。
これには、私も実際に利用した「無料の資料・間取り・見積もり一括請求サービス」がとても便利です。
ネットで数分程度の入力をするだけで、600社以上の優良会社の中から自分にあった会社情報を複数集めることができます。
なお、大手HMに最大限値引きしてもらう方法は、以下の記事で詳しく解説しています！
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2.間取りはなるべくシンプルに
間取りをなるべくシンプルにすることで、費用を抑えることができます。
例えば、コの字型より四角の方が外壁量が少なく済むため、施工費用は安くなります。
また、2階建ての場合は総2階（1,2階がほぼ同じ面積）の方が、そうでない場合と比べ安く済みます。
このように、間取り次第でかかる費用は大きく異なりますので、予算を抑えたい場合、なるべくシンプルな間取りを心がけましょう。
間取りのパターンを複数見ておくことで費用も抑えられるため、無料の間取り作成サービスを利用してみるのもとてもオススメですよ。
3.解体や外構は安い会社に
解体や外構も、何十万円〜百万円単位で値下げが可能なポイントです。
解体については前述もしていますが、外構においても必ず複数社の見積もりをもらいましょう。
特に外構は、「相見積もりをもらったら半額以下になった」なんていうパターンもよくあります。
プランの提案力・内容も各社かなりの差があり値引き交渉の材料にもなりますので、最低でも3社程度にはプラン・見積もりを提示してもらうべきです。
複数の外構業者を自分で探すのはかなり大変ですので、ネットの無料サービスを利用するが良いでしょう。
建て替えとリフォーム、どちらが良いの？
建て替えを考える場合、「リフォームはどうだろう？」と悩む方も少なくありません。
ここでは、「建て替えとリフォームどちらが良いか」の判断基準を解説していきます。
基本的にはリフォームの方が安く済む
基本的には、リフォームの方が建て替えよりも安く済みます。
- 現状回復が目的の部分リフォーム：100〜500万円
- 目に見えるもの全て新しくするフルリフォーム：1,000万円〜
フルリフォームの場合にはそれなりの費用がかかりますが、それでも、建て替え費用の1/2〜1/4程度に収まることが多いです。
ただし、築年数によっては建て替えた方が良い場合もあるため、注意しましょう。
築30年以上では建て替えを検討
築年数が30年以上の場合、構造躯体の老朽化がかなり進んでいるため、建て替えを検討した方が良いでしょう。
特に、1981年以前に建てられた建物の場合には要注意。
1981年に建築基準法が改正され、耐震基準が大きく見直されました。
これにより、1981年以前の建物は「旧耐震」、それ以降は「新耐震」の基準で建てられているため、建物自体の強度が大きく異なっているのです。
以上のことから、築30年以上で特に1981年以前に建てられた建物の場合には、建て替えを考えていきましょう。
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リフォームのメリット・デメリット
また、リフォームにはメリット・デメリットあるため、どちらも理解した上で選択が重要です。
リフォームのメリットは、
- 費用が抑えられる
- 工期が短い
- 改修費以外の費用（解体費など）はかからない
などがあげられます。
費用や工期の面では、一般的にはリフォームの方が優れていますね。
ただその一方で、
- 実現できる間取りに制限がある
- 地盤改良はできない
- 築年数が古いと「新耐震」基準をクリアするため高額になることがある
こういったデメリットもあるのです。
また、既存の建物の状況次第では「リフォーム不可、建て替えが必要」となる場合もあるため、一度ハウスメーカーや工務店などに相談してみると良いでしょう。
予算内で素敵な建て替え計画を！
ここまでお伝えしてきたように、建て替えには、解体費〜建築費まで様々な費用がかかります。
ただし、解体や外構、間取りの工夫次第では大幅なコストカットも可能。
ぜひ、相見積もりを活用しつつ、なるべく予算内で素敵なお住いを建ててくださいね。
あなたの建て替え計画が、理想通りのものになりますことを願っています。
